Kaufabwicklung

Hat man hier vor Ort das ersehnte Traumhaus gefunden, stellen sich betreffend der rechtlichen Abwicklung des Kaufs und der hiermit verbundenen Eigentumsumschreibung viele entscheidende Fragen. Im Großen und Ganzen unterscheidet sich ein Immobilienerwerb nicht sehr von einem Kauf in Deutschland.

  • Vertragsform. Zu einem Kaufvertrag über eine Immobilie gehört zunächst einmal – wie auch in Deutschland – die Einigung der Parteien über einen bestimmten Kaufpreis des jeweiligen Objektes. Wird ein für beide Seiten akzeptabler Preis ausgehandelt, wird in der Regel zwischen den Parteien ein privatschriftlicher Kaufvertrag (ContratoPrivado de CompraVenta) abgeschlossen. Zu beachten ist, dass es sich dabei um eine Übereinkunft handelt, die die Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich reglementieren. Ein Zurücktreten von diesem privaten Kaufvertrag ist nur unter ganz bestimmten, strengen Voraussetzungen möglich. Deshalb sollte ein solcher privatschriftlicher Vertrag keines Falles nur deswegen eingegangen werden, um sich ein Objekt auf geraume Zeit am Markt zu sichern. Wenn es zum Abschluss eines solchen privaten Kaufvertrages kommen soll, muss spätestens unmittelbar hiervor fachkundiger Rat über Belastungen und Steuern etc., eingeholt worden sein. Es ist ebenfalls vorher (!) zu überdenken, wie in einem Privatvertrag die Beschaffenheit des Kaufobjektes, Lastenfreiheit, Übergabezeitpunkt, steuer- und kostenrechtliche Abwicklung, u.a. zu definieren sind. Gerne helfen wir Ihnen hierbei weiter und beraten Sie eingehend hinsichtlich Ihrer Interessen als Käufer. Unsere Rechtsbeistände stehen Ihnen mit Rat und Tat bei der Prüfung der Ihnen vorgelegten Verträge oder entwerfen solche für Sie. Selbstverständlich reicht ein privatschriftlicher Vertrag nicht aus, um eine Eigentumsänderung im spanischen Grundbuch zu erreichen. Hierzu bedarf es zur Gültigkeitsvoraussetzung einer notariellen Escritura (EscrituraPública de CompraVenta), also einer öffentlichen Niederschrift, deren spätester Termin generell auch bereits im privatschriftlichen Vertrag bestimmt wird. Dies bietet insbesondere dem Käufer die Sicherheit, das grundbuchliche Eintragungsverfahren in die Wege zu leiten, um zu einer gesicherten Eigentumsposition zu gelangen. Betreffend der Möglichkeit zur Beurkundung vor deutschsprachigen Notaren, Vollmachtserstellungen, Katasterwerte, Maklerverträge, Neubauerklärungen und können wir Sie bei Interesse ebenfalls genau unterrichten
  • Eigentumsübergang. Im Normalfall gilt als Übergabezeitpunkt und gleichzeitiger Eigentumsübergang der Moment der Erstellung der notariellen Escritura, wenn diese nichts anderes vorsieht. Nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde beider Parteien, meldet das Notariat den Eigentumsübergang dem Grundbuchamt per Fax. Daraufhin leitet das Grundbuchamt einen provisorischen Eigentumswechsel ein. Die komplette Eintragung erfolgt, wenn das Notariat die vollständigen Dokumente beim Grundbuchamt eingereicht hat und die anfallenden Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbssteuern, Notargebühren und Eintragungsgebühren) entrichtet sind.
  • Eintrag in das Grundbuch. Ebenso wie im deutschen Rechtkreis ist das Grundbuch in Spanien dasjenige Register, in welchem Rechte und Eigentumsverhältnisse, respektive eigentumsähnliche Rechte eingetragen werden. Die eigentliche Sicherheit nach einem Immobilienkauf bietet folglich erst der Eintrag in das Grundbuch. An dieser Stelle nochmals dringend anzuraten ist, dass vor Erwerb einer Immobilie die aktuelle Grundbuchsituation anhand zumindest eines einfachen Auszugs (Nota Simple) hieraus zu überprüfen ist. Nur so erhalten Sie Gewissheit darüber, dass Sie auch vom rechtmäßigen Eigentümer erwerben und vor allem, ob und wie das Grundstück etwaigen mit Belastungen wie Hypotheken, Nießbrauchs- und Vorkaufsrechten, Geh- und Wegerechten belastet ist.
  • Aktuelle Bebauungspläne der Gemeinde. Neben den soeben erwähnten Nachforschungen sollte man nicht vergessen, die urbanistischen Pläne der jeweiligen Gemeinde zu kontrollieren. Somit wird verhindert, dass man in geschützten Gebieten (geplante Strassen/Autobahnen, Küstenschutzgebiete, Naturschutzgebiete) eine Immobilie erwirbt, die evtl. vom Abriss oder einer Zwangsenteignung bedroht ist. Da ein Immobilienkauf für die Überzahl der Leser sicherlich kein Geschäft des täglichen Lebens darstellt, die eingesetzten Geldbeträge oftmals beträchtlich sind und über ein Arbeitsleben lang hart erwirtschaftet werden mussten, ist dringend anzuraten, Rechte an Grundstücken detailliert und rechtzeitig überprüfen zu lassen, ferner an fachkundigem Rat, ggf. auch an einem Übersetzer nicht zu sparen, damit sich der Traum vom Eigenheim unter spanischer Sonne nicht zu einem Fiasko verwandelt. Selbstverständlich erledigen wir all die vorgenannten Modalitäten für Sie schnell, kompetent und unverzüglich.

 

  • Kaufabwicklung und Nebenkosten in Kürze
    1. Suche und Auswahl der geeigneten Immobilie. Überprüfung der rechtlichen Situation wie Eigentümer der Immobilie, Schuldenfreiheit und mögliche Belastungen, aktuelle  Bebauungspläne der Gemeinde etc.3. Abschluss eines privaten Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer und Anzahlung von  10 % zur Reservierung der Immobilie.

    4. Eröffnung eines spanischen Nichtresidenten-Bankkontos durch den Käufer bei einer örtlichen Bank und Beantragung einer spanischen Steuernummer “NIE”, die für einen Immobilienkauf zwingend nötig ist.

    5. Der Käufer überweist die Summe der Restzahlung inkl. Kaufnebenkosten auf das eigene spanische Konto

    6. Unterzeichnung der offiziellen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compra Venta) im Notariat  und  Begleichung des verbleibenden Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten im selben Moment. In diesem Augenblick findet der offizielle Eigentumswechsel der Immobilie statt.

    7. Das Notariat veranlasst die Änderung des Eigentümers im Grundbuch und zahlt die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühren und Grundbuchamt.

    Die Gesamtnebenkosten (ca.-Angaben):

    Als Daumenregel gilt ca. 12 % des Kaufpreises als Erwerbsnebenkosten.

    Folgende Kaufnebenkosten ergeben sich:

    Die Gesamterwerbskosten, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis, ergeben sich wie folgt:

    Grunderwerbssteuer 8 %, ab € 400.000,-  9 %, ab € 700.000,- = 10%

    beim Kauf von einem Neubau 10 % MwSt.

    Notar- u. Grundbuchgebühren ca. 1 bis 1,5 %

    Maklerkommission: 2 % + MwSt. (Mindestkommission Euro 3.000,- + MwSt.)

    Die jährlichen laufenden Kosten einer Immobilie, bezogen auf den Steuerwert sind folgende:

    Vermögenssteuer 0,2 %

    Grundsteuer ca. 0,4 bis 0,8 % (abhängig vom Objekt und Katasterwert)